[MIE] Du droit à l’obligation de rénovation : un processus planifié sur dix ans

30 novembre 2022, par Eloise

Catégorie : Les dossiers

L’obligation de rénovation est un lent processus planifié de la prochaine décennie

Nous relayons le travail et les informations de la Fondation Nicolas Hulot pour la Nature et l’Homme (FNH)
Les mesures du plan de rénovation pourront s’appliquer dans un cadre général et dans un cadre spécifique liè à la précarité énergétique, en maisons individuelles, dans les logements collectifs à propiétaire unique, les logements collectifs en copropriété, le parc privé, le parc social, les hébergements en  mutation à titre onéreux et en mutation à titre non onéreux, les locations – détention : lors de travaux obligatoires, lors de travaux d’entretien, les changements d’usage

Contribution générale sur l’opportunité d’une obligation de rénovation énergétique et nature des mesures souhaitées

Le taux de renouvellement «naturel» du parc bâti est très faible, environ 1%, et ce sont les bâtiments anciens qui sont les plus consommateurs d’énergie et qu’il est donc le plus urgent de rénover. Le Grenelle de l’environnement prévoyait déjà la rénovation thermique de 400 000 logements par an à compter de 2013, mais sans fixer d’objectif concret en termes de niveau de consommation atteint après rénovation, et sans mesure contraignante pour le parc résidentiel privé. La loi prévoit aussi une rénovation des logements sociaux les plus vétustes pour les porter à 150 kWep/m2/an, ainsi que des incitations puissantes pour la rénovation dans le parc privé. Lors du Grenelle, le principe d’une obligation de travaux pour le résidentiel avait déjà été posée (COMOP 3). L’idée n’avait finalement pas été retenue, le pari à l’époque étant que les outils incitatifs seraient suffisants pour atteindre le rythme de 400 000 rénovations par an. 5 ans plus tard, l’échec de ces mesures montre qu’il est indispensable de réenvisager la mise en œuvre d’une obligation de rénovation thermique. Le plan d’urgence annoncé récemment par le président François Hollande constitue un premier pas nécessaire, mais reste encore insuffisant face à la mesure de l’enjeu, aussi bien énergétique, que social et économique ou environnemental.

Une obligation de rénovation doit être l’aboutissement d’un processus planifié qui articulera fiscalité incitative, signal prix sur l’énergie, et création de mécanismes de financement dédiés pour mobiliser investissements privé et public. Cette mise en œuvre progressive doit poursuivre l’objectif d’une amélioration significative des performances énergétiques du parc immobilier: il faudra traiter en priorité les logements les plus énergivores, et tout particulièrement ceux habités par les ménages en situation de précarité énergétique, et encourager les rénovations assurant les plus importantes économies d’énergie. Pour assurer une bonne appropriation citoyenne, la justice sociale et la bonne adaptation des filières professionnelles, cette obligation doit être programmée dans le temps: elle doit arriver au terme d’une mise en œuvre d’un plan global ambitieux composé d’outils incitatifs multiples.
La FNH envisage deux options pour mettre en œuvre cette obligation de rénovation
:
Soit par le biais d’un processus en deux étapes, passant d’abord par l’ouverture d’un droit à la rénovation pour tous à partir de 2015 (outils de soutien financiers, communication et information, accompagnement technique, administratif et financier) puis une obligation de rénovation à partir de 2025;  Soit par le biais d’une fiscalité incitative progressive, de plus en plus lourde d’ici à 2025, ciblant progressivement les classes énergétiques de F et en deçà à B et poussant finalement à une rénovation immédiate des logements. Dans les deux processus envisagés, le moment de la cession / relocation semble être le plus pertinent. Dans le cas des mutations à titre onéreux : on en compte en moyenne 600 à 800 000 chaque année, et un logement change de propriétaire tous les 7 ans en moyenne. En utilisant ce moment, le notaire aurait un rôle clé : l’obligation d’informer que le logement est ciblé par un grand programme de rénovation (en fonction de son étiquette DPE améliorée – voir plus bas), et devrait transmettre un dossier complet sur les dispositifs d’incitation à la rénovation. Cela permettrait une information plus directe à l’acheteur et une mise en œuvre encadrée et efficace.
Description de la mesure
Il s’agit ici de déclencher, par le biais d’outils incitatifs ou de fiscalité, une rénovation thermique ambitieuse, en commençant par les logements les plus énergivores. Dans les deux processus, dont la FNH recommande un démarrage dès 2015 et étalé sur dix ans, seront ciblés dans un premier temps les logements individuels et collectifs les plus consommateurs (étiquettes F et au dessus : 24% du parc d’après l’Anah). Cela signifie concrètement engager la rénovation de 7,5 millions de logements en dix ans. La condition essentielle à la mise en œuvre d’un ambitieux plan de rénovation thermique, quelque soit le processus envisagé, est une réforme profonde du Diagnostic de Performance Energétique. Cet outil, devenu opposable, doit permettre aussi bien de connaître précisément les performances énergétiques et le coût énergétique d’un logement, que de définir les travaux à réaliser. Les améliorations à apporter pour un DPE amélioré sont :

  • L’intégration d’un affichage en classes de dépenses énergétiques faisant apparaître une mention supplémentaire : la dépense d’énergie en €/an
  • La détermination de bouquets de travaux types pour atteindre la partie haute de l’étiquette DPE

Ce DPE doit être accompagné d’un diagnostic rénovation énergétique avec proposition de travaux, qui guide le ménage et lui permet l’accès aux dispositifs d’aides et financements. Il intègrera un modèle de calcul et un certain nombre de vérifications de réalisation (ponts thermiques, camera infra rouge, épaisseur d’isolant, …).

Objectifs : apporter aux ménages une information sur le potentiel d’économie d’énergie, une visibilité sur les travaux pertinents, du point de vue de la cohérence des différents lots, et du point de vue économique (estimation chiffrée du coût des travaux à réaliser)
.
Option 1 : du droit à l’obligation :

L’instauration d’un droit à la rénovation thermique, accessible aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires, doit assurer qu’aucune limite financière ne viendra bloquer la décision de travaux. Il s’agira ici, entre 2015 et 2025, de développer des outils incitatifs multiples et complémentaires, encourageant principalement les travaux les plus ambitieux dans les logements les plus énergivores. Le locataire pourra saisir le guichet unique de la rénovation thermique pour que soit entamé le dialogue avec le propriétaire et accompagner ce dernier dans la définition, le financement et la réalisation d’un programme de travaux. Sous conditions de ressources du propriétaire du logement, les aides seront de plus en plus importantes en fonction de la performance énergétique atteinte après travaux. Pour éviter un engorgement du marché, l’ouverture au droit sera progressive : d’abord les logements G et F, puis les classes E, D, C, etc…
A partir de 2025, une obligation réglementaire de rénovation sera imposée, accompagnée d’outils fiscaux taxant les logements les plus énergivores (taxation sur les revenus locatifs, bonus malus en fonction du DPE, etc.).
Option 2 : une obligation par une fiscalité progressive

Ce processus passerait par une fiscalité de plus en plus lourde instaurant progressivement une obligation de fait, jusqu’à une réglementation mettant en œuvre formellement une obligation de rénovation à échéance 2025. Ce processus devra combiner plusieurs outils fiscaux pour assurer une charge fiscale plus lourde sur les logements les plus énergivores (fiscalité sur les transactions, fiscalité sur les revenus locatifs, etc.) . Elle devra être progressive dans le temps et de plus en plus sévère en fonction de la classe énergétique. Dans les options étudiées, une fiscalité de type bonus malus sur ces différents outils est aussi à étudier.
Niveau d’exigence
La FNH recommande que soit poursuivi l’objectif d’une consommation énergétique moyenne de 80 kWhep/m2/an sur l’ensemble du parc immobilier à horizon 2050, dont 50 kWhep/m2/an pour le chauffage. Ces objectifs correspondent au Facteur 4 sur lequel la France s’est engagée et correspondant aux recommandations de préservation des équilibres climatiques et respect de l’environnement.

En revanche, si les rénovations réalisées doivent d’être les plus ambitieuses possibles, trois options peuvent permettre de les atteindre :

  • Obligation immédiate pour tous les logements d’atteindre la classe B du DPE post rénovation
  • Aides maximales réservées dès aujourd’hui aux rénovations permettant d’atteindre la classe B du DPE post rénovation
  • Obligation uniquement à partir de 2025 d’atteindre la classe B du DPE post rénovation

Dans tous les cas, le DPE doit devenir l’outil clé de la mise en œuvre de la rénovation énergétique. Il est indispensable de le rendre opposable, afin de garantir le niveau de performance énergétique déclaré, et d’assurer un contrôle des performances atteintes après
travaux. Cela permettra de rassurer les investisseurs et aussi de garantir une réelle amélioration des performances énergétiques du parc immobilier français et d’en faire le suivi.
Calendrier de mise en œuvre

Mesure Détails de mise en oeuvre Echéance
Un phasage en deux temps: du droit à l’obligation
Droit à la rénovation Pour les locataires : possibilité de demander à leur propriétaire des travaux de rénovation; Pour les propriétaires : élargissement des outils de soutien financiers et réglementaires pour permettre des rénovations dans tous les logements à partir de la classe F.

Pour les copropriétaires : mise en place d’un fonds de travaux obligatoires et adaptation des réglementations.

Paliers progressifs d’ouverture du droit : fonction des ressources financières des ménages demandeurs et du niveau de performance énergétique du logement concerné. Le niveau d’aides reçu est conditionné à la performance énergétique post rénovation. Les outils incitatifs sont ici prioritaires. 2015 2025
Obligation de rénovation Tous les logements à consommation énergétique supérieure à 80 kWh ep/m2/an devront impérativement être rénovés.  Utiliser le moment de la cession / relocation et les leviers fiscaux: taxe sur les revenus locatifs, bonus malus sur la plus value immobilière / droits de mutation, bonus malus sur l’énergie A partir de 2025
 Une fiscalité pro gressive sur dix ans de plus en plus incitative
Incitation par paliers de consommation énergétique  Toutes les classes énergétiques sont concernées par une fiscalité sur les consommations énergétiques. Elle sera progressive chaque année, et de plus en plus lourde en fonction de la classe DPE initiale du logement. Bonus malus sur l’énergie, bonus malus sur la plus value immobilière / droits de mutation, taxe sur les revenus locatifs 2015 2025

Un contrôle rigoureux des performances énergétiques après travaux doit également être mis en place, accompagné d’une certification solide des professionnels.

&
bsp;

Dispositifs d’accompagnement

Cette obligation de rénovation progressive doit impérativement s’accompagner d’une batterie de mesures à la fois fiscales, financières et informatives / pédagogiques.
1.Créer un service public de la performance énergétique de l’habitat :
il est indispensable de simplifier l’accès à l’information et aux aides pour accompagner efficacement les ménages dans la rénovation de leur patrimoine immobilier. En effet, les Espaces Info Energie par exemple ne sont connus que de 25% des ménages et leur consultation entraine rarement un passage à l’acte. Ce service public, qui devra être présent sur tout le territoire, fédérera tous les organismes existants en un guichet unique de la rénovation énergétique. Il devra pouvoir intervenir directement au domicile des ménages pour plus d’efficacité. Une vraie coordination entre acteurs sociaux et ingénieurs techniques doit être assurée : les deux compétences sont en effet indispensables pour assurer un suivi complet et performant des ménages, notamment des plus précaires.

2. Créer au plus vite des mécanismes de financement dédiés pour surmonter le principal obstacle : la grande variété dans les capacités des propriétaires à faire face à des coûts de rénovation élevés avec un temps de retour sur investissement très long. Cela pourrait prendre la forme :

  • De sociétés de tiers financement, mêlant fonds publics et privés, qui se rémunèreraient sur les économies d’énergie réalisées après des rénovations lourdes (exemple du Green Deal en Grande Bretagne, en assurant des taux très incitatifs)
  • D’une amélioration de l’éco PTZ : définition du cadre et des critères d’attribution pour les copropriétés sur la base du décret du 11 mars 2013; optimisation de la distribution de l’ = »color: rgb(0, 0, 0); »>éco PTZ en certifiant son attribution par le biais des guichets uniques de la performance énergétique de l’habitat ou des entreprises certifiées Grenelle plutôt que par les banques;
  • D’un crédit d’impôt pour les rénovations les plus lourdes réalisées avant la date butoir de 2025;
  • De la réallocation de la taxation sur les revenus locatifs vers la rénovation énergétique, notamment pour les ménages en situation de précarité énergétique;
  • D’une TVA à 5% sur tous les travaux de rénovation énergétique identifiés dans l’éco PTZ;
  • D’une obligation de provision de charges pour la rénovation thermique dans le cas des copropriétés, à partir de 2025;
  • D’une revalorisation encadrée des loyers dans le cas des propriétaires bailleurs, ne dépassant pas le montant des économies d’énergies consécutives sur une base mensuelle.

3.Inciter le déclenchement des rénovations et conditionner les aides aux travaux engagés : les différents mécanismes d’aides devront être attribués sous conditions. Les logements concernés devront dans un premier temps être ceux dont le DPE atteste d’une classe énergétique >= à F. Un DPE rénovation devra obligatoirement être réalisé, avec un engagement formel de réaliser les travaux conformément au cahier des charges proposé. L’aide financière accordée sera en fonction du revenu du ménage, et des travaux engagés (100% pris en charge si passage à une consommation moyenne d’au maximum 80 kWh/m2/an, puis dégressive en fonction de la performance énergétique finale atteinte). L’incitation au déclenchement des travaux devra aussi passer par l’utilisation de plusieurs outils réglementaires et fiscaux :

  • Malus sur les frais de mutation pour DPE>= F, avec remboursement si travaux dans les 12 mois;
  • Propriétaire bailleur : plafonnement des loyers DPE >= F, taxation sur les revenus locatifs, crédit d’impôt des travaux réalisés avant l’échéance de l’obligation pour sa classe énergétique.

4. Accompagner les rénovations des logements par des incitations à économiser l’énergie
pour éviter l’effet rebond:
mise en place, avec les collectivités locales, de concours récompensant les immeubles, quartiers, communes, familles… réalisant les «meilleures» économies d’énergie; diffusion aux habitants de logements anciens qui ont récemment réalisé des travaux de rénovation thermique, lors de l’envoi de la facture d’électricité, de fioul ou de gaz, d’informations sur les économies d’énergie théoriquement attendues après travaux et sur celles, moins importantes, qui seront effectivement réalisées si leurs habitudes de consommation n’évoluent pas; la diffusion aux particuliers des coûts et bénéfices que représentent l’évolution des pratiques ou l’acquisition d’appareils économes en électricité, par l’intermédiaire de leur facture d’électricité et de messages électroniques (SMS, mails).
5. Assurer le déploiement de compteurs intelligents et communicants, prioritairement sur les logements rénovés : en s’assurant d’une diffusion des informations de consommation en temps réel pour tous et sans surcoût. Ces compteurs intelligents devront assurer prioritairement le suivi des consommations d’électricité et de gaz, et à termes de toutes les sources énergétiques, en différenciant les différents usages (chaleur, eau chaude, éclairage, ventilation, climatisation) afin de faciliter la compréhension des consommations énergétiques par l’usager et leur adaptation.
Avantages/Inconvénients


Avantages :
Planification progressive , qui offre de la visibilité sur le moyen terme, rassure les investisseurs et garantit l’organisation et la structuration des filières professionnelles. Une première phase de « droit à la rénovation » permet d’amorcer une première vague de rénovation notamment les logements les plus consommateurs en énergie. La deuxième phase d’obligation est destinée à forcer les plus réfractaires aux travaux d’amélioration.

Inconvénients : Doit impérativement s’accompagner de dispositifs incitatifs et d’accompagnement financiers qui peuvent être coûteux pour l’Etat. Il faut donc être bien vigilant sur leur répartition et envisager des sources de financement innovantes pour limiter le poids sur les finances publiques.
.
Etre très vigilant sur les ménages les plus précaires, notamment les propriétaires occupants.
Ménages en situation de précarité énergétique : adaptation/spécificité du dispositif

Pour les ménages en situation de précarité énergétique, il est nécessaire, sous condition de ressources, de mettre en place des mécanismes financiers permettant de financer la majeure partie voire la totalité du coût des travaux, afin de garantir un droit à la rénovation pour tous. Cela peut passer par des conditions de remboursement favorables, ne dépassant pas le montant des économies d’énergies réalisées. Dans les copropriétés, les coûts communs de rénovation thermique seraient divisés au prorata et chacun bénéficierait de conditions de remboursement prenant en compte sa situation financière.
La rénovation des logements des précaires énergétiques pourrait être financée pour partie par l’Etat grâce à une augmentation des taxes pesant sur l’énergie, en particulier l’électricité (CSPE) et le gaz, voire le doublement du plafond du Livret A et pour une autre partie par l’épargne privée des particuliers grâce au fléchage des CEE, d’une partie du Livret A, et autres mécanismes de tiers financement. L’augmentation des prix de l’énergie, en plus de financer la mesure, améliorera significativement les temps de retour sur investissement.

Ajustements législatifs et réglementaires nécessaires

1.Décret décence : le décret n°2002120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent devra être modifié afin d’y intégrer un critère de performance énergétique minimale. Il assurera, à partir de 2025, une vraie opposabilité du droit aux logements les plus énergivores, et garantira une sécurité contre la précarité énergétique fréquente dans ces passoires thermiques. Il pourra également intégrer à cette échéance une obligation de travaux visant un niveau de performance énergétique minimal après travaux.
2. Diagnostic de Performance Energétique : la réforme actuelle du DPE (en vigueur en 2013) devra être approfondie afin d’y intégrer notamment l’affichage en termes de dépenses énergétiques et en le rendant enfin opposable
.
3.Diagnostic de rénovation énergétique : qui devra être intégré au DPE amélioré, et proposer des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, en y intégrant la notion de dépenses énergétiques évitées et une évaluation du coût des travaux envisagés.
4. Filière de certification à la rénovation thermique : cette certification doit impérativement porter sur les personnes et non sur les entreprises, afin d’assurer un vrai niveau de compétences. Cette certification devra être accompagnée d’un contrôle des travaux réalisés, par le biais d’un organe dédié. L’obligation du test de la porte soufflante sur tous les logements rénovés peut également constituer un des éléments du contrôle obligation post rénovation à mettre en œuvre.

Impact sur les finances publiques

Prêts bonifiés : leur coût peut être limité grâce à des circuits de financement spécialisés (CDC, BEI, BPI, obligations dédiées).

Bonus malus basé sur le DPE : sur la base du DPE amélioré, une taxe en fonction de la performance énergétique du logement pourrait être appliquée, et réallouée directement aux travaux de rénovation énergétique, prioritairement à destination des plus précaires. Le taux de ce bonus malus devra être bien pensé afin d’assurer le déclenchement rapide des travaux. Il pourra être séquencé en plusieurs étapes :

  • D’abord sur les actifs immobilier des ménages payant l’ISF (et donc solvables)
  • Ensuite sur les plus value immobilières, intégrant la notion de valeur verte dans l’immobilier
  • Egalement aux droits de mutation, par le biais des notaires qui pourront prendre en charge les dossiers et ainsi simplifier les procédures administratives
  • Enfin, à plus long terme, une intégration de la performance énergétique des logements à la taxe foncière pourrait être envisagée.

Augmentation de la taxation sur les revenus locatifs :

Elle doit intervenir progressivement afin de ne pas bloquer le marché immobilier. Elle pourrait concerner tous les logements à partir de 2025 en étant plus lourde pour un logement dont la performance énergétique est médiocre, et augmentée chaque année afin de peser sur la décision de travaux.

TVA à 5% pour tous les travaux de rénovation énergétique : ayant en outre l’avantage de générer de la plus value par une redynamisation de l’activité de la filière.

Autres impacts (économiques, économies d’énergie générées, etc.)

La mise en œuvre du programme conduirait à une réduction des consommations de chauffage de l’ordre de 40% pour les logements énergivores rénovés. A laquelle viendront s’ajouter les réductions de consommation des autres opérations (gestes ciblés et opportunistes sur le