[MIE] Loi ALUR : Après la mise en place, les premiers constats !

30 novembre 2022, par Eloise

Catégorie : Les dossiers

Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la nouvelle loi ALUR – comprenons l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové – suscite dernièrement de nombreuses réactions chez les acteurs concernés. Alors que les notaires et les agents immobiliers crient au « choc de complication » à cause d’un manque de préparation. Focus sur les premiers constats sur la loi ALUR après sa mise en place !

Le contexte d’avant entrée en vigueur de la loi

La nouvelle loi ALUR qui est entrée en vigueur au mois de mars dernier va sûrement apporter son lot de changements dans l’univers de l’immobilier. Positifs ou négatifs ? Là est la question qui se pose dernièrement. Une des facettes touchées par ce nouveau dispositif est la copropriété. Le manque d’informations données jusqu’ici à l’acheteur d’un lot de copropriété, dénoncé par le rapport Braye 2012, est l’une des raisons d’être de la loi ALUR. En effet, avant le 27 mars 2014, l’information obligatoire de l’acquéreur comprenait uniquement le dossier de diagnostic technique aperçu dans n’importe quelle vente immobilière. Ce dossier inclut entre autres le diagnostic de performance énergétique, l’attestation de surface Carrez, le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, etc. Aucun document sur la copropriété, la situation financière du syndicat ou les charges n’était exigé au vendeur jusqu’alors. Il n’y a pas d’informations non plus sur les travaux réalisés antérieurement ou à venir. Alors que celles-ci sont importantes pour permettre à l’acheteur de savoir les charges qui l’attendent ultérieurement. Il doit attendre la signature de l’acte authentique pour avoir plus d’informations à ce sujet. Bien qu’il lui soit possible de se rétracter dans un délai limité, l’on peut dire que l’acquéreur d’un lot de copropriété achète jusqu’ici de manière aveugle. A ceci s’ajoute la complexité des démarches à suivre avant de trouver un lot à acheter ou encore le fait que l’acheteur ne connaît rien de ces démarches. Même s’il souhaite demander des informations, il ne sait pas ce qu’il faut demander. C’est dans ce contexte scandaleux que la loi ALUR a finalement vu le jour afin d’apporter un brin de changement à la situation.

La loi ALUR exige le minimum d’informations au vendeur

La validation de la loi Duflot ALUR impose aux acteurs concernés par la vente d’un immeuble en copropriété de nombreuses responsabilités. Celles-ci ont pour but de fournir à l’acquéreur un minimum d’informations avant de s’engager. Dans la liste des documents obligatoires à fournir avant la vente figure le règlement de copropriété qui doit détailler la part du vendeur dans les différentes charges relatives à la copropriété. L’on cite aussi le carnet d’entretien de l’immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le tableau des charges du budget prévisionnel et hors budget, les arriérés du vendeur au syndicat et enfin l’état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Plus tard, d’autres documents devront aussi s’y ajouter. Parmi ceux-ci, il faut citer la fiche synthétique de la copropriété, une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires, le montant de la part du fonds des travaux liée au lot vendu et éventuellement le diagnostic technique global. C’est le vendeur lui-même qui est tenu de fournir ces documents.

Les premières objections

« De nouvelles obligations qui pourraient impacter sur les négociations entre vendeurs et acheteurs », voilà les propos de Jean-François Buet, le président de la FNAIM, sur la nouvelle loi et les obligations qu’elle implique. Quant à Thierry Delassale, de la Chambre des notaires de Paris, il parle d’une complication des tâches du notaire. Celui-ci doit faire des aller-retour entre les syndics et les services des hypothèques. Une telle démarche ne pourra que prolonger la durée de traitement de chaque dossier. Par ailleurs, la loi ALUR stipule que l’obligation d’informer l’acquéreur incombe uniquement et exclusivement au vendeur. Le syndic ne doit aucunement s’immiscer dans cette tâche au risque d’induire en erreur le vendeur. Certains documents ou informations utiles pour l’acquéreur sont cependant en la possession du syndic comme le carnet d’entretien mis à jour, le règlement de copropriété ou les anciens dossiers de diagnostic technique qui pourraient être importants pour connaître l’historique du bâtiment. Fort heureusement, la loi ALUR prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les syndics devraient rendre ces documents accessibles en ligne avec l’obligation de les mettre à jour. En attendant ce jour, les acquéreurs potentiels devront encore se contenter des documents parfois non-actualisés à la disposition du vendeur.
Par ailleurs, le nombre trop élevé des documents à fournir pourrait mettre le vendeur dans la confusion totale. Pour être prêt quand un acquéreur se présente, il doit ainsi constituer un dossier de vente au préalable.